Публикации в прессе

11/01/2011 Питерское вторжение: новый игрок "МТЛ" обещает уральским собственникам управление объектами за 1%

Компания "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" (входит в ГК "БестЪ") заявила о своем намерении занять лидирующие позиции на рынке управления коммерческой недвижимостью Урала. По словам представителей компании, достичь этого планируется за счет проекта "Управление за 1%". Об этом рассказали представили "МТЛ" на круглом столе, организованном коммуникационной группой "Ekbpromo".
Топ-менеджеры екатеринбургских Управляющих компаний не разделяют оптимизма питерцев, а данное заявление рассматривают, скорее, как рекламный ход. Однако если МТЛ удастся успешно внедрить озвученную программу, местным Управляющим компаниям, возможно, придется "понизить планку" финансовых ожиданий.

Потенциал высок
Екатеринбургский рынок коммерческой недвижимости - один из самых крупных в стране. Как рассказала Наталья Фирстова, заместитель председателя комитета по товарному рынку городской администрации, на тысячу жителей приходится 982 кв.м. торговых площадей. До конца года этот показатель должен увеличиться до 995 кв.м.
В настоящее время в городе действует 65 деловых центров общей площадью 700 тыс. кв. м., 25 торговых центров общей площадью 995 тыс. кв. м., 58 гостиниц на 6020 мест.

По словам эксперта, из этого объема менее 10% находится в управлении внешних профессиональных УК, большинство же управляющих компаний создано самими собственниками, следовательно, потенциал рынка очень высокий. "Сегодня торговыми центрами управляет около 27 УК, и только 3 из них работают с рынка аутсорсинга. Среди всех гостиниц, представленных в Екатеринбурге, лишь 4 обслуживается компаниями со стороны. Большая часть собственников управляет зданиями самостоятельно, однако в последние годы наметилась тенденция обращения к профессионалам", - подчеркнула Наталья Фирстова.

Причины недоверия
С этим мнением согласны представители компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости". Как рассказала Наталья Чернышова, руководитель регионального направления компании, до последних пор многие собственники скептически относились к привлечению внешних УК. Одна из причин - традиционное недоверие к привлеченным управляющим компаниям. "Проводя постоянный анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости, мы поняли, что только около 8% объектов управляются и эксплуатируются профессионально", - отмечает Наталья Чернышова.

Дмитрий Ханжин, генеральный директор "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" убежден, что доверие российских собственников нужно завоевывать. "Большинство наших собственников изначально не доверяют привлеченным управляющим компаниям, в отличие от американских, где передача объекта внешней УК - обычное дело. Участникам петербургского рынка мы рассказываем о плюсах внешнего управления объектами уже четвертый год, за это время мы увеличили свое присутствие здесь с 4 до 10%", - говорит эксперт.
"Сегодня собственникам объектов действительно трудно оценить уровень управления, потому что отсутствуют единые критерии оценки. Для сравнения - на западе и в Европе ситуация абсолютно иная, поскольку там изначально были пройдены все этапы: от внутреннего управления до понимания возможности переоценки активов. Цель самостоятельного управления - создание центра прибыли, а не оптимизация издержек. Когда собственник начинает задаваться вопросами: Сколько времени на оперативных совещаниях я трачу на обсуждение вспомогательных процессов бизнеса? Сколько персонала задействовано в решении вопросов вспомогательных процессов? Какова структура этих затрат, их динамика? Только тогда приходит понимание, что выгоднее -внутреннее управление или внешнее", - говорит директор екатеринбургского филиала управляющей компании "ОКИН-Фэсилити.ру" Ирина Капитунова.

По мнению представителей компании "МТЛ" большинство собственников торговых и офисных центров не доверяют привлеченным УК еще и по причине высокой процентной ставки от валового дохода с объекта - по оценке экспертов компании в среднем по рынку она составляет от 10 до 30%. "Мы готовы взять на себя управление объектом за 1% от валового дохода. За эту сумму наша компания готова консультировать заказчика по вопросам управления, заниматься организацией разработки концепции и основных бизнес-параметров объекта, выстраивать отношения с арендаторами, выбирать на тендере подрядчиков, контролировать выполнения условий договоров аренды, проводить анализ работы всех организаций, обслуживающих объект и многое другое", - пояснила Наталья Чернышова.

Однако у представителей местных Управляющих компаний подобные заявления вызывают недоверие и опасение. По мнению генерального директора УК "Оборонснабсбыт" Игоря Суханова, заявленный перечень услуг говорит о консультационном сопровождении деятельности, нежели об управлении объектом недвижимости: "На мой взгляд, уважаемые коллеги путают понятия "управление объектом" и "консультаций по вопросам управления объектом". У меня складывается ощущение, что речь, скорее, идет о некой консультационной поддержке. Если внимательно проанализировать, как обозначают представители МТЛ данные услуги, возникает много вопросов. Например - "консультирование по вопросам управления" не равно понятию "управление", "организация разработки концепции" - это, скорее некая координационная функция, но не сама разработка концепции. Что скрывается за формулировкой "выстраивание отношений с арендаторами"? Если речь идет о брокеридже, почему вещи не называют своими именами? "Выбор подрядчиков на тендере" - это не операционная работа с подрядчиками и не контроль за качеством их работы. К таким размытым формулировкам у меня возникает недоверие", - говорит Игорь Суханов.

"Данное заявление можно рассматривать как пиар-ход для привлечения внимания к компании. Непонятно, что входит в наполнение заявленной цены. Какие услуги и в каком объеме компания готова оказывать? Представители Управляющей компании говорят о массовом недоверии собственников, к внешним управляющим компаниям, но при этом рассчитывают на лояльность в части раскрытия собственником его доходной части", - добавляет Ирина Капитунова.

"Заходя на объект, Управляющая компания определяет перечень работ и услуг, которые она будет выполнять. Речь может идти как об одном аспекте управления, например, только об эксплуатации здания, так и о полном комплексе услуг по управлению объектом, который гораздо шире. Я не представляю, как за одну и ту же величину вознаграждения можно выполнять разный объем работ, сопряженный с разным объемом затрат и разным уровнем ответственности. Всем известное правило гласит: "Доходность определяется величиной принимаемого риска". В случае управления объектами недвижимости доходность определяется не только уровнем рисков, но и уровнем ответственности Управляющей компании. Сложно сказать, какая ответственность УК предполагается в данном случае.

Исходя из простой математики, можно проанализировать наглядный пример. Возьмем бизнес-центр класса "А", имеющий полезную площадь 20 000 кв.м. по средней ставке 1500 руб. за кв.м. То есть данный объект генерирует в месяц порядка 30 млн. руб. валового дохода. Вознаграждение УК в размере 1% - это 300 000 рублей. При этом стоимость подобного объекта составляет десятки миллионов долларов, и собственник вверяет его в руки Управляющей компании. Лично мне сложно сказать, какую ответственность готова взять на себя Управляющая компания за вознаграждение в размере 300 тыс. рублей, если она управляет объектом подобной стоимости", - говорит Игорь Суханов.

По мнению эксперта, размер вознаграждения Управляющей компании может варьироваться от 10% до 20% от валового дохода: "До недавних пор в Екатеринбурге диапазон суммы вознаграждения УК за управление объектом составлял от 10% до 20%, пока компания МТЛ не заявила о своей готовности управлять объектами за 1%. Однако надо отметить, что процентный подход применим не во всех случаях, - подчеркивает Игорь Суханов - При этом, размер вознаграждения за управление объектом - это лишь одна составляющая расходной части бюджета. Затраты, связанные с привлечением подрядных организаций, идут отдельно".
Ирина Капитунова также говорит о том, что не всегда заработок Управляющей компании возможно рассчитать от валового дохода: "В целом, процентный подход для оценки размера вознаграждения Управляющей компании применим далеко не всегда. К примеру, если речь идет об управлении объектом, который не генерирует прямой прибыли - как рассчитать размер вознаграждения УК в таком случае? Скажем, это может быть офис банка или любой другой объект, на котором площади не сдаются в аренду. Если мы говорим об управлении таким объектом, например, в части инженерной эксплуатации, то, на мой взгляд, корректным представляется подход, когда Управляющая компания и собственник договариваются о размере вознаграждения с квадратного метра обслуживаемой площади. Здесь для расчетов применяются нормы выработки, обслуживания, размер эксплуатационных расходов с квадратного метра. Рассчитывать размер вознаграждения УК с точки зрения процента от валового дохода в таком случае просто невозможно", - отмечает Ирина Капитунова.

Логично предположить, что программу управления за 1% в компании "МТЛ" планируют применять лишь к тем объектам, которые генерируют доход от сдачи площадей в аренду. В то же время сейчас в управлении "МТЛ" в Екатеринбурге находятся такие объекты как аэропорт "Кольцово", офисное здание компании "Лукойл", резиденция полпреда президента в УрФО - то есть объекты, от эксплуатации которых собственники не получают прямого дохода. Вероятно, для таких случаев в "МТЛ" применяют другие алгоритмы расчета.

Управление до сдачи объекта
По мнению экспертов "МТЛ", большинство управляющих компаний занимаются эксплуатацией на этапе ввода объекта. "Наиболее приемлемо для нас заходить на объект за два месяца до сдачи объекта в эксплуатацию. На этом этапе наши специалисты могут оценить качество исполнения работ. Все недоделки, которые могут повлиять на дальнейшую эксплуатацию объекта, в этот момент будут выявлены. Хотя мы можем зайти на объект и раньше. У нас есть заказчики, которые работают с нами именно на этапе проектирования объекта. Они понимают, что на данном этапе можно учесть все вопросы эксплуатации и сэкономить средства при дальнейшей эксплуатации здания. На западе это абсолютно нормальная практика", - говорит Дмитрий Ханжин.

В "МТЛ" отмечают, что первым этапом захода компании на объект недвижимости является подготовка проекта управления. Этот документ регламентирует всю деятельность на объекте, все расходы и доходы, связанные с ним. Второй этап - это непосредственно заключение договора на управление за 1%. Как отмечет Дмитрий Ханжин, компания не случайно установила планку именно в 1%: "Если собственник объекта спросит нас, за что он платит деньги, мы сможем легко ему объяснить, из чего складывается именно такая сумма".
По словам Натальи Чернышовой, собственник, привлекая "МТЛ" на управление объектом, сократит расходы на содержание объекта за счет оптимизации, а также получит прозрачность и конфиденциальность финансовых и коммерческих операций на своем объекте, что в итоге повысит доходность объекта.
Игорь Суханов приводит логическое опровержение: "Если рассуждать с точки зрения логики, гораздо большую конфиденциальность финансовой информации собственник получает, когда управляет объектом сам, а не передает управление третьим лицам".

Ирина Капитунова предположила еще одну версию, как теоретически может работать программа "Управление за 1%": "По сути, договор на управление за указанный 1% может являться локомотивом, который потянет за собой все остальное. Заключая такой договор, МТЛ фактически берет на себя функции управляющего объектом, то есть получает полный контроль над ним. Это означает, что собственник полностью отдает управление объектом, в том числе контроль над финансовыми потоками в руки УК. В этом случае МТЛ как управляющий имеет право формировать пул организаций, которые будут осуществлять оперативное управление на объекте и таким образом, выводить свою Управляющую компанию на оказание всего комплекса услуг, связанных с эксплуатацией, брокериджем и т.д. Это хороший маркетинговый ход, потому что сегодня получить в одни руки все аспекты управления объектом достаточно сложно. И если схема выглядит так, как я предполагаю, то это означает, что через такой договор управления МТЛ получают доступ к объекту как управляющие и уже в дальнейшем определяют, кто, какие услуги и на каких условиях будет оказывать на данном объекте. Таким образом, они могут сосредоточить все управление объектом в своих руках. Тогда логично предположить, что "оставшиеся проценты" компания планирует заработать именно по такой схеме", - делится своими предположениями эксперт.

Очевидно, программа "МТЛ" вызвала оживленную дискуссию участников екатеринбургского рынка управления недвижимостью. Часть экспертов воспринимают ее как рекламный лозунг или маркетинговый ход, цель которого "погромче крикнуть", чтобы обратить на себя внимание. По мнению других, у федералов действительно есть возможность понизить планку финансовых ожиданий местных УК, поскольку они обладают опытом работы на более конкурентном столичном рынке, а, следовательно, и технологиями. "Насколько мне известно, средний процент вознаграждения управляющей компании, применяемый в Москве и Санкт-Петербурге составляет 3-5% от валового дохода объекта", - сообщил EkbRealty.ru эксперт, пожелавший остаться неизвестным. В таком случае, если учесть, что для входа на новый рынок "МТЛ" придется приложить усилия и использовать дополнительные инструменты мотивации собственников, можно предположить, что питерцы внесут свой вклад в развитие регионального рынка управления недвижимостью. Единственное необходимое условие - оправдать ожидания своей целевой аудитории, поскольку пока не до конца понятно, за счет каких инструментов и технологий компания может предложить свои услуги в среднем в 10 раз дешевле других участников рынка.

"Пока я воспринимаю данные заявления как рекламную акцию, поскольку на данный момент не знаю подобных примеров, - говорит Игорь Суханов - "Управление за 1%" - это услуга, которую компания "МТЛ" рекламирует. То есть это в любом случае - маркетинговый прием. Как получится внедрить это на практике - покажут время и рынок. Единственное, на что хотелось бы обратить внимание - делая подобные заявления необходимо четко осознавать свою ответственность, и быть готовым выполнить взятые на себя обязательства. Соответствовать ожиданиям клиентов, поверившим в возможность управления за 1%", - резюмирует эксперт.

Источник: EkbRealty.ru

предыдущая новость	следующая новость
краткий список новостей архив новостей

Новости

02/05/2012

Тернистый путь к чистоте

В конце прошлого года, по данным исследования управляющей компании "Клин Тим", в Санкт-Петербурге функционировало около 300 официально зарегистрированных клининговых компаний. При этом около 70 % рынка приходится на долю 20 наиболее крупных игроков.

23/04/2012

"Проект эксплуатации" для коттеджного поселка "ПриЛЕСный"

Компанией "МТЛ" разработан "Проект эксплуатации" для коттеджного поселка "ПриЛЕСный", расположенного во Всеволожском районе Ленинградской области между двумя населенными пунктами - Ёксолово и Манушкино, в 16км от Санкт-Петербурга. Заказчик ООО "ГРИНЛАЙНДЕВЕЛОП".

14/02/2012

Техническая эксплуатация ТРК "Константиновский".

13 февраля 2012 г. компанией "МТЛ.Эксплуатация недвижимости" подписан договор с компанией "Стройсвет" на техническую эксплуатацию торгово-развлекательного комплекса "Константиновский", расположенного в г.Пушкин, Полковая улица, д. 1/25, лит.А.

архив новостей